新力地产怎么样（九年即冲击上市）

若成功上市，新力或许是中国地产界从出生到上市用时最短的房企黑马。地产公司上市平均需要20年，新力成立至今不到10年。

与它一样，许多地方房企均在赴港上市的路上。以新力为代表的中小房企，生存之道是什么？

明源地产研究院曾将新力归类为“农耕型”房企。即精选一个城市进行深耕，短期之内发动“攻城战”，快速占据市场份额。

若成功上市，新力或许是中国地产界从出生到上市用时最短的房企黑马。地产公司上市平均需要20年，新力成立至今不到10年。 （IC photo/图）

2019年5月24日，江西最大的地产开发商新力控股向港交所递交了招股书，令这家原本寂寂无名的房企一下子受到了关注。

新力控股成立于2010年，2012年才有第一个项目面市，发展至今不到十年。若成功上市，新力或许是中国地产界从诞生到上市用时最短的房企黑马。地产公司上市平均需要20年。

新力此番赴港上市，有望填补江西房地产上市公司的空白。与新力一样，许多地方房企均在赴港上市的路上。

以新力为代表的中小房企，是如何快速崛起的？

从克而瑞公布的“2018年中国房地产企业销售TOP200榜”来看，2018年，新力地产以877.3亿元的销售总额排名全国第33位。而几年前，新力还是一家百强以外的小房企。

从2015年起，新力开始实现飞跃式发展。克而瑞的数据显示，2015—2018年，新力控股的销售规模从45亿快速增长至887.3亿元，复合年增长率高达136%，成为行业增速最快的房企之一。

虽然规模在与日俱增，但是和大多赴港上市前的房企相似，新力的现金流不足，负债高企。招股书显示，2016—2018年间，新力的净负债率（(有息负债-货币资金)/净资产）为300%、205%、285%。

同期，新力控股的流动负债总额分别约为137.6亿元、366亿元和595.5亿元。除了银行贷款和公司债，新力十分依赖财务成本较高的信托。截至2018年12月31日，公司通过信托融资借款总额为113.92亿元，占借款总额的51.6%。

一位广州大型信托的人士告诉南方周末记者，2018年受资管新规要求打破刚兑等政策影响，整体信托规模有所下降，但是与总体规模相反的是，房地产类的集合信托规模大幅上升。目前，房地产领域已经成为信托资金流向最集中的地方，市面上30%—40%的信托产品都是房地产项目，平均收益率也较高于其它领域。

高负债扩张的模式下，新力几乎赚不到什么钱。2016年—2018年，新力的财务成本分别达到0.99亿元、3.17亿元和4.26亿元，2017年度甚至超过净利润。

“流血也要IPO。”一位曾在新力担任中高层的内部人士向南方周末记者透露。随着境内融资全方位缩紧，境外融资成本不断提升，上市融资拿到“便宜钱”几乎是中小房企活下去的唯一出路。

明源地产研究院曾将新力归类为“农耕型”房企。即精选一个城市进行深耕，短期之内发动“攻城战”，快速占据市场份额。

江西南昌作为新力的发家地，正是新力布局最重的一个城市。招股书披露，截至2019年3月31日，新力控股总土地储备约为1480万平方米，其中有高达52.6％比例的土地储备位于江西省，更有42.8%位于南昌市。

目前新力旗下的101个项目中，39个在江西省内，32个在南昌市内。2018年江西省的销售额达539亿元，占集团总销售额的61.5%。

这样的模式在其它城市得到了复制。2016年8月，新力成立深莞惠城市公司，率先进入惠州市场，不到两年时间，截至2018年年末，惠州项目拓展至21个。招股书显示，新力目前位于惠州的土地储备约占22.8%，仅次于碧桂园。

新力地产集团副总裁佘润廷曾接受观点媒体采访时称：“(新力)进入和看好的城市，至少会成为占有率第一，不仅仅吸引业主客户，也能够吸引到土地的合作方，吸引到政府的支持等等。”

佘润廷还透露，新力的项目基本都是通过收并购形式取得，收并购项目在新力整个项目中占到80%。

通过选择特定城市大举开展收并购，成为新力走向全国化的重要手段，同时，也推动了新力的高周转巨轮。

此前，按照新力地产的官方说法，为了冲击千亿房企阵营，公司通过采用“120天启动开发、180天达到预售标准”的高周转开发模式，保证现金流。

事实上，新力的运转周期远比它宣称的更短，经常在开工的第一个月就拿到了预售证，因为这些项目均是通过并购接盘的。

虽然并购利于房企迅速扩张规模，但是弊端也很明显，最直接的体现是购房者的维权和投诉。

如2019年3月，惠州大亚湾信访局部门对新力东园项目的业主进行了回复，回复称，新力大亚湾的胜源香山居为并购项目，新力将该楼盘包装为自身修建的东园项目内的二期，甚至把两个楼盘放在同个沙盘内进行展示和销售，最终二期业主发现，因两个项目实为完全分开的两个小区，而二期质量不佳。

一位曾供职于新力成都公司的项目总监告诉南方周末记者，目前新力最看重的还是扩张规模和拿地速度，“从拿地到开盘5-6个月是底线”。为此，集团内还设置了吸引力十足的拿地奖励机制，如果任何员工或团队助力集团成功拿地，每块地可获得高至35万元的奖励。

不过有奖也有罚，此前成都区域表现不佳，新力在该区域内两个楼盘去化缓慢，2019年年初，成都区域进行了大规模的团队洗牌，从区域经理到营销部门的众多员工离职。

然而，目前除了在广州拥有19.5万平方米土地外，新力较少进入其它一线城市。

新力控股的快速成长也离不开董事长张园林的兄弟们。

与新力一样，张园林也很年轻。据新力集团官方介绍，张园林1976年出生于江西省南昌市。企查查显示，在创办新力之前，张园林还曾在江西裕仁投资有限公司担任法人，江西裕仁也是一家房地产公司。2007年，张园林曾持股该公司95%的股份。

更早的时候，据第一财经报道，2002年1月—2006年1月，张园林还曾任江西省第五建设集团有限公司（下称江西五建）总经理。江西五建成立于1997年，注册资本5.6亿元，主要从事建设工程项目及基础设施建设，公司实际控制人兼总经理张国印持股80.36%。招股书显示，张国印是张园林的胞兄。

江西五建目前是新力五大供应商之一。招股书显示，江西五建主要向新力控股的物业开发项目提供工程、建筑及喷涂服务。2016—2018年，新力控股对该公司的采购额分别为3.83亿元、4.11亿元、8亿元，占总采购额的约16.3%、6.6%及10.4%。

五大供应商中，还有另一家为新力物业项目提供建设服务的广西陆港建设集团有限公司。招股书披露，其由张园林的（胞兄/弟）张国金控股。2017—2018年，新力控股对该公司的采购额分别约为1.88亿元和2.64亿元，占总采购额的3%和3.4%。

招股书称，这两家关联企业提供的报价比独立第三方更优惠，并预计，新力在未来将继续向两家公司支付更多的服务费。

因处于上市缄默期，新力拒绝了南方周末记者的采访。

南方周末记者 卢宝宜